Τετάρτη 24 Μαρτίου 2021

Υπεκμισθώσεις ακινήτων: Άμεσος κίνδυνος για επιπλέον χρέη από μεγάλες αλυσίδες

Αντιμέτωπες με το ενδεχόμενο να κληθούν να καταβάλλουν προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων τα ποσά που μονομερώς «κούρεψαν» από τα ενοίκια βρίσκονται μεγάλες εμπορικές αλυσίδες.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, μόνο οι υπομισθωτές, δηλαδή εκείνοι που διατηρούσαν κατάστημα ως franchisee, είχαν δικαίωμα να καταβάλουν μειωμένο ενοίκιο, όταν ξεκίνησε το μέτρο το Μάρτιο του 2020. Αντίστοιχα οι εταιρίες μπορούν να λάβουν την αποζημίωση για το μειωμένο ενοίκιο που εισέπραξαν ενώ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να εισπράξει κανονικά το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Αυτό όμως που πολλές από τις εταιρίες εφάρμοσαν, όλο αυτό το χρονικό διάστημα, είναι να καταβάλουν μειωμένα ενοίκια προς τους ιδιοκτήτες. Αποτέλεσμα αυτής της κίνησης, να βρίσκονται πλέον αντιμέτωπες με το ενδεχόμενο να πρέπει να καταβάλλουν όλα τα ποσά που «κούρεψαν» μονομερώς στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης νοικιάζει το ακίνητο του σε μια συγκεκριμένη αλυσίδα. H αλυσίδα με την σειρά της νοικιάζει το ακίνητο στον υπομισθωτή. Σύμφωνα με την πρόσφατη εγκύκλιο της ΑΑΔΕ Ε.2060/2021 (που ερμηνεύει την σχετική νομοθεσία) δικαιούχος μείωσης ενοικίου είναι μόνον ο υπομισθωτής. Αντίστοιχα ο υπεκμισθωτής (δηλαδή η αλυσίδα) δικαιούται να εισπράξει την αποζημίωση για το κουρεμένο ενοίκιο. Όσον αφορά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, θα πρέπει να εισπράξει κανονικά το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αρκετές μεγάλες αλυσίδες δήλωσαν στους εκμισθωτές τους ότι εφόσον εκείνοι δικαιούνται μειωμένα μισθώματα κι αυτοί με τη σειρά τους μειώνουν το ενοίκιο που πρέπει να καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες.

Το συγκεκριμένο ζήτημα επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ σε επιστολή της προς τον υφυπουργό Οικονομικών κ. Απόστολο Βεσυρόπουλο. Όπως τονίζει, για να είναι η κρατική στήριξη λειτουργική και δίκαιη προς όλους «αλλά και εφικτή για το Κράτος, πρέπει να λάβει υπόψη της την αλληλουχία μισθώσεων και υπομισθώσεων και να σχεδιαστεί και νομοθετηθεί αναδρομικά, με βάση τις εξής αυτονόητες παραδοχές:

- Όποιο ποσοστό μείωσης μισθώματος αναγνωρίζεται στο υπομισθωτή, βάσει της δραστηριότητας που ασκεί στο μίσθιο να αναγνωρίζεται και στον υπεκμισθωτή έναντι του ιδιοκτήτη πάνω στο κύριο μίσθωμα.

- Όποιο ποσοστό αποζημίωσης επί του μισθώματος δικαιούται να λάβει ο υπεκμισθωτής, να το δικαιούται και ο εκμισθωτής, λαμβάνοντάς το από τον υπεκμισθωτή, ή απ΄ απευθείας από το Κράτος».

Παραθέτει μάλιστα ορισμένα παραδείγματα εφαρμογής όπως :

Μίσθωμα 1.000€, με υπομίσθωμα ομοίως 1000€.

α) για κλειστή επιχείρηση: Ο υπομισθωτής δεν καταβάλει μίσθωμα. Ο υπεκμισθωτής εισπράττει 800€ ως αφορολόγητη αποζημίωση τα οποία υποχρεούται να καταβάλει στον αρχικό εκμισθωτή, επίσης ως αφορολόγητη αποζημίωσή του, ή άλλως αυτή να καταβληθεί απευθείας στον εκμισθωτή.

β) για πληττόμενη επιχείρηση: Ο υπεκμισθωτής εισπράττει μίσθωμα 600€ από τον υπομισθωτή και 200€ αποζημίωση από το Κράτος, ήτοι 800€ (εξ ων 600€ φορολογητέα) τα οποία υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή επίσης ως οφειλόμενο και φορολογητέο μίσθωμα.

Και στις δύο περιπτώσεις ο υπεκμισθωτής ορθώς έχει μηδενικό ισοζύγιο.

Μίσθωμα 1.000€, με υπομίσθωμα 2.000€.

α) για κλειστή επιχείρηση: Ο υπομισθωτής δεν καταβάλει μίσθωμα. Ο υπεκμισθωτής εισπράττει 1600€ ως αποζημίωση, όμως υποχρεούται να καταβάλει μόνον τα 800€ στον αρχικό εκμισθωτή, ως αποζημίωσή του, ή άλλως το ποσό αυτό να καταβληθεί απευθείας στον εκμισθωτή.

β) για πληττόμενη επιχείρηση: Ο υπεκμισθωτής εισπράττει από τον υπομισθωτή φορολογητέο σε αυτόν μίσθωμα 1.200€ και 400€ αποζημίωση από το Κράτος, ήτοι 1.600€. Όμως στον εκμισθωτή υποχρεούται να καταβάλει μόνον τα 600€ ως φορολογητέο μίσθωμα, τα δε 200€ ως αποζημίωσή του εκμισθωτή, με καταβολή της τελευταίας είτε από τον ίδιο (τον υπεκμισθωτή), είτε απευθείας από το Κράτος. Και στις δύο περιπτώσεις ο υπεκμισθωτής ορθώς διατηρεί φορολογητέο κέρδος 800€.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, με την παραπάνω ρύθμιση και εφαρμογή, ούτε το Κράτος θα υποχρεούται να πληρώνει διπλές αποζημιώσεις, ούτε οι ενοικιαστές θα χάσουν οποιοδήποτε δικαίωμά τους, αλλά κυρίως οι εκμισθωτές δεν θα αποστερούνται χωρίς λόγο από τη νόμιμη αποζημίωσή τους, μόνον και μόνον γιατί έδωσαν δικαίωμα υπομίσθωσης του ακινήτου τους στον ενοικιαστή τους για να τον εξυπηρετήσουν.

Ραλλού Αλεξοπούλου

Πηγή: https://www.naftemporiki.gr/